本文摘要：概要：正确认识房地产行业的利润率，是精确辨别房地产市场形势、竖立科学房地产发展观的前提。从我国房地产行业的实际利润率与国内其它行业的利润率、其它国家（地区）同行业的利润率对比，中外房地产从业人员年薪及其增幅的对比，我国投身于房地产的富豪在各种财富排行榜中的地位，我国房地产行业的独占程度等方面来看，我国房地产行业的利润率都归属于过高水平，大大落后于我国的总体经济发展水平和民众的实际消费水平。

概要：正确认识房地产行业的利润率，是精确辨别房地产市场形势、竖立科学房地产发展观的前提。从我国房地产行业的实际利润率与国内其它行业的利润率、其它国家（地区）同行业的利润率对比，中外房地产从业人员年薪及其增幅的对比，我国投身于房地产的富豪在各种财富排行榜中的地位，我国房地产行业的独占程度等方面来看，我国房地产行业的利润率都归属于过高水平，大大落后于我国的总体经济发展水平和民众的实际消费水平。　　关键词：房地产；价格；利润率；对比 　　 　　近几年来，在全国城镇尤其是大中城市房价持续加剧的过程中，关于我国房地产行业的利润率否过低的争辩十分白热化。

正确认识该问题，是精确辨别房地产市场形势、竖立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分最重要。　　从辩论我国房地产行业利润率强弱的现有文献来看，许多研究者的紧贴角度过分单一，因此其论证过于森严，观点过于全面，说服力不强劲。为了加剧对房地产行业利润率水平的解读，本文将从多个角度检视该问题。

　　 　　一、我国房地产行业的实际利润率水平 　　 　　目前我国房地产行业的平均值利润率，不是2005年国家统计局发布的7%，也不是某些房地产开发商仍然声称的10%左右。财政部的抽样调查表明，2005年房地产开发企业的平均值利润率高达26.79%。

学术界普遍认为，该数据依然是被高估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均值利润率为50%，利润率最低的多达90%。统计资料指出，南京房地产开发商平均值从每套住房利润（从每个买房家庭赚）16万元，北京房地产开发行业平均值每两天的利润就能打造出一个亿万富翁。

　　新闻界、房地产业内人士透露的部分楼盘的利润率，堪称令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000—8000元/平方米，而实际售价上涨至17000—18000元/平方米。

2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。　　 　　二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比 　　 　　多达，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均值利润率高于10%，集中于7%—8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾多次感叹：做到一年房地产的收益多达做到十年农产业的收益。

还有企业家大笑称之为，做到房地产比毒贩还赚。　　我国投身于房地产的企业家在各种财富排行榜中占有引人注目地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率相比之下高达其它行业。　　从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位投身于房地产，占到70%；2005年前50名富豪中有24位投身于房地产，占到48%；转入2006年前10名的4位广东籍富豪，皆以房地产为主营业务。

　　从“福布斯2006中国富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即名列第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产派要业务，有1位以房地产为最重要业务（不不含公司总部在香港的荣智健家族，实质上中信泰富集团是专门从事多元化经营，不过杂货房地产的规模小），投身于房地产的富豪共计占到50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产派要业务（其中有1位的公司总部不出内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为最重要业务，投身于房地产的富豪共计占到40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产派要业务（其中有2位的公司总部不出内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为最重要业务，投身于房地产的富豪共计占到43%。由此可见，如果将许荣茂视作内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。　　近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业插手甚至必要改向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率相比之下高达其它行业的又一毫无疑问。

许多与房地产业没什么关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技企业，争相转入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、误解、TCL，也开始杂货房地产开发业务。

以致有人忧心忡忡地提问：下一个投身于房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计资料表明，有300多家国内上市公司插手了房地产开发业务，占到当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估算这个比例早已大幅上升。

　　 　　三、中外房地产投资利润率的对比 　　 　　将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最低的房地产投资利润率展开对比，可以显现出我国房地产行业利润率在全世界的地位。　　2005年德国房地产是美英等国资本注目的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额超过264亿美元，占到德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者还包括一些国际著名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（卖给了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（吞并了德国仅次于的住宅房地产开发公司，还包括其持有人的14万个单位住宅）。

欧美房地产投资者认为：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以拒绝接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算出，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅有为同期中国房地产开发企业平均值利润率（26.79%）的14.93%（额逾1/7）、26.12%（额逾1/4）。　　 　　四、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比 　　 　　房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率具有较为必要的联系，在一定程度上是后者的体现。

一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。　　2006年下半年，由英国皇家授权测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald Company牵头展开了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8—9月以网上问卷调查的形式展开，采访了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。

　　调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均值年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均值年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），次于香港。报告称之为，57%的受访者回应过去一年的薪酬曾多次取得调整，其平均值增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均值增幅最低，约13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均值增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接指出，中国内地房地产行业的利润率位列亚洲前茅。

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